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L'INQUILINO CHE NON PAGA UTENZE E SPESE CONDOMINIALI - Avv. Stefania Cita


Studio Cita
All'interno del condominio la situazione più frequente è quella di un proprietario che non assolve con regolarità ai propri impegni, ma non mancano nella realtà casi in cui l'affittuario si trovi nella stessa situazione. Le spese condominiali rientrano negli oneri accessori del contratto di locazione e rappresentano una componente della stessa importanza del canone di affitto. Indipendentemente da quelli che sono gli accordi tra locatore e affittuario su quali spese rientrino negli oneri condominiali, ci si pone il dubbio su cosa fare quando l'inquilino non paga utenze e spese condominiali. Analizziamo insieme le possibili alternative.

Stabiliamo innanzitutto un principio molto importante. Nel caso in cui l'inquilino risulti moroso nei confronti del condominio per utenze e spese condominiali, l'amministratore non potrà rivalersi nei confronti di questo ma dovrà necessariamente agire nei confronti del proprietario di casa. Sarà poi il locatore a rivalersi sull'affittuario per recuperare, in maniera giudiziale o stragiudiziale, le somme anticipate per suo conto.

Stabiliamo innanzitutto quali sono le spese condominiali che l'affittuario deve pagare. Per stabilire gli oneri che dovranno essere addebitati all'uno o all'altro ci viene in soccorso la legge sull'equo canone che elenca nello specifico le diverse voci. All'affittuario spettano tutte le spese che rientrano nell'ordinaria amministrazione come le spese per la pulizia, il funzionamento dell'ascensore, le spese per le utenze relative all'energia elettrica e all'acqua, per il riscaldamento qualora centralizzato e per il 90% del servizio di portineria. Tutte le altre spese che non rientrano nell'ordinaria amministrazione sono a carico del proprietario.

Ma cosa si intende per manutenzione ordinaria e straordinaria? Nella prima rientrano tutti gli oneri, usualmente di importo contenuto, che sono necessari per assicurare il corretto funzionamento delle parti comuni e che hanno anche il carattere di essere prevedibili. Sono straordinarie le spese imprevidibili e di importo abbastanza elevato che si rendono necessarie per restituire alle parti comuni integrità ed efficienza.

Nell'ipotesi in cui l'affittuario, pur pagando regolarmente l'affitto, non adempia al pagamento degli oneri condominiali, il proprietario ha la facoltà di ricorrere in giudizio per chiedere in primo luogo lo scioglimento del contratto e in subordine lo sfratto dell'affittuario. Per procedere in giudizio, però, è necessario che l'importo non pagato raggiunga determinati limiti.

Proprio la Corte di Cassazione, infatti, in una sua recente sentenza ha chiarito che l'affittuario, in regola con il pagamento dell'affitto e non con gli oneri condominiali, può essere soggetto a sfratto qualora le spese condominiali non pagate superino le due mensilità di affitto nei contratti ad uso abitativo e in quelli commerciali un ammontare definito "di non scarsa importanza" che è rimesso alla valutazione del giudice.


AVV. STEFANIA CITA
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